Le nouveau règlement sur la circulation des biens d'origine donnée

Le nouveau règlement sur la circulation des biens d'origine donnée

Le 26 novembre 2025, la loi réformant la circulation des biens immobiliers donnés a été approuvée. Proposée par le Conseil national des notaires, cette loi revêt une importance historique car elle simplifie considérablement la circulation des biens immobiliers.

L'article 44 du projet de loi de simplification porte sur la protection des héritiers réservataires concernant les biens donnés du vivant du défunt, en modifiant le système de restitution. Concrètement, la réforme introduit le principe selon lequel l'acquéreur d'un bien donné par le vendeur n'est pas tenu de le restituer et les héritiers ont uniquement droit à une compensation financière.

Le système traditionnel assurait une protection « réelle » à l’héritier légitime (conjoint, enfants et ascendants, dans les cas prévus par la loi) grâce au droit de succession, principale caractéristique des droits réels, selon lequel le titulaire du droit réel peut faire valoir son droit sur la propriété même si celle-ci passe entre les mains de tiers.

Si une donation affectait la part légitime d'un héritier réservataire, ce dernier pouvait intenter une action en réduction, entraînant la restitution du bien à la succession. Ainsi, grâce à cette action, les héritiers réservataires, en cas d'atteinte à leur part légitime, pouvaient obtenir la nullité des dispositions testamentaires et des donations excédant leur part disponible. L'action en réduction pouvait être intentée non seulement contre le donataire, mais aussi contre ses héritiers légaux dans les dix ans suivant l'ouverture de la succession ; par conséquent, la protection des héritiers réservataires ne se limitait pas aux liens de parenté entre héritiers, mais s'étendait également aux tiers ayant acquis le bien donné.

Cette incertitude quant à la stabilité du bien donné a inévitablement rendu sa circulation plus difficile, car la crainte des acheteurs d'éventuelles poursuites judiciaires de la part des héritiers légitimes ne pouvait qu'avoir un impact négatif sur la fluidité du marché immobilier des biens donnés.

La nouvelle législation vise donc à faciliter les transactions économiques en substituant à la restitution potentielle du bien un mécanisme d'indemnisation financière : la situation des héritiers réservataires est garantie par le maintien d'un droit de créance à l'encontre du donataire, proportionnel à toute atteinte à la réserve héréditaire, de sorte que le nouvel acquéreur ne risque plus la confiscation du bien acquis suite à l'exercice de l'action en réduction. Dans cette perspective, l'inscription de l'acte d'acquisition au registre foncier offre une protection supplémentaire, rendant l'acquisition opposable aux tiers.

La réforme a de multiples effets. Premièrement, elle renforce considérablement la sécurité juridique des acquéreurs de biens issus de donations, car la suppression de l'action en réduction avec effets réels à l'encontre des tiers élimine le risque de restitution ou de réclamations sur le bien des années plus tard. Parallèlement, elle facilite l'accès au crédit, les banques pouvant désormais accepter ces biens en garantie hypothécaire sans les restrictions et limitations antérieures.

De plus, compte tenu de l'augmentation constante des dons immobiliers, il est devenu nécessaire de combler une lacune réglementaire qui, pendant des décennies, avait pénalisé la libre circulation des marchandises et généré une incertitude contractuelle.

L'effet négatif de cette réforme est l'affaiblissement inévitable de la protection des héritiers réservataires, qui ne pourront plus se prévaloir du bien donné. L'action en réduction ne conserve que des effets impératifs, de sorte que le patrimoine du donataire devient la seule garantie effectivement opposable, avec tous les risques liés à son éventuelle insuffisance.

En définitive, l’objectif du législateur est de faciliter la circulation des biens donnés, d’éliminer les incertitudes qui ont auparavant entravé le marché immobilier et de rendre l’adéquation entre l’offre et la demande dans le secteur plus fluide et plus sûre.