Le nouveau projet de loi sur les expulsions rapides

Le nouveau projet de loi sur les expulsions accélérées. La question des expulsions est redevenue primordiale dans un marché locatif de plus en plus rigide, souvent caractérisé par des délais de récupération des biens longs et coûteux pour les propriétaires. Ce contexte comprend une série d'interventions législatives qui remodèlent progressivement le secteur : la réforme de la procédure civile de Cartabia, le décret de sécurité 2025 (loi 80/2025), le nouveau projet de loi sur les expulsions accélérées et les occupations illégales, soumis au Conseil des ministres le 19 novembre 2025, et le projet de loi S.1610, encore en cours d'examen parlementaire, qui institue l'Autorité d'exécution des expulsions (AES). Ces mesures s'inscrivent dans un processus de réforme global visant à simplifier les procédures d'expulsion, à les numériser et à renforcer la protection des propriétaires. Le nouveau projet de loi sur les expulsions rapides instaure une procédure accélérée pour les locataires défaillants et les occupants sans titre, visant à réduire drastiquement les délais de libération des logements, qui peuvent actuellement durer des mois, voire des années. L'innovation majeure réside dans la suppression de l'avis d'expulsion traditionnel : l'avis remis par l'huissier informant le locataire de la date d'expulsion ne sera plus nécessaire. Seul un avis d'expulsion formel, fixant un délai de 10 jours pour la restitution du logement, sera requis. À compter du onzième jour, l'exécution sera automatiquement déclenchée, sans autre notification. Le cœur de la réforme est donc un mécanisme quasi automatique qui allège les formalités administratives et garantit au propriétaire la restitution du bien dans un délai défini. Cette procédure accélérée ne s'applique pas aux résidences principales, déjà couvertes par la procédure d'expulsion accélérée introduite par le décret de sécurité de 2025, mais concerne principalement les résidences secondaires, tertiaires et accessoires, y compris celles occupées illégalement et donc sans titre de propriété. Le principe selon lequel l'occupation illégale de fait ne peut plus prévaloir, même temporairement, sur les droits de propriété du bailleur est systématiquement réaffirmé, dès lors que ce dernier respecte le contrat et remplit ses obligations. Pour engager une procédure d'expulsion, il sera indispensable de disposer d'une preuve de propriété (par exemple, un acte notarié), d'appliquer le nouveau mécanisme de droit civil spécifique et de faire intervenir immédiatement un officier de justice, éventuellement accompagné de la police. L'objectif affiché du gouvernement est de remettre rapidement sur le marché les logements actuellement occupés illégalement, contribuant ainsi, du moins en théorie, à lutter contre la crise du logement, notamment par l'augmentation de l'offre. La réforme aborde également la question des biens laissés dans le logement après l'expulsion, en stipulant que les meubles, les objets d'ameublement et les objets sans valeur réelle seront considérés comme abandonnés. Passé un délai de 30 jours à compter de la notification de l'expulsion et en l'absence de récupération, le propriétaire pourra s'en débarrasser ou les détruire sans autre autorisation, évitant ainsi que le logement ne reste inhabitable pendant des mois. La réforme ne supprime pas les protections pour les locataires en situation d'impayés temporaires, mais les renforce. Les locataires défaillants peuvent toujours solliciter un délai de grâce auprès d'un juge pour régulariser leur situation et éviter l'expulsion, mais ce délai ne peut être accordé que deux fois en quatre ans (contre trois fois actuellement). L'objectif est de lutter contre les impayés chroniques en distinguant les personnes confrontées à de réelles difficultés financières de celles qui exploitent sciemment les lenteurs du système. Le décret relatif à la sécurité de 2025 (loi 80/2025) constitue un autre pilier de ce nouveau cadre. Il introduit le délit d'occupation illégale de domicile (article 634 bis du Code pénal), autorise l'expulsion immédiate des résidences principales et des logements faisant l'objet d'un contrat enregistré, accélère la validation des expulsions (sous 30 jours), rend valable le courrier électronique certifié pour toutes les notifications et prévoit l'intervention automatique de la police en cas d'occupation sans droit ni titre. Les contrats non enregistrés sont exclus. Le projet de loi S.1610 complète le cadre réglementaire en instaurant une procédure administrative spéciale d'expulsion en cas de retard de paiement d'au moins deux loyers, et en créant l'Autorité d'exécution des expulsions (AEE). En joignant le contrat enregistré et en fournissant une preuve du retard de paiement, le propriétaire peut obtenir une ordonnance d'expulsion de l'AEE dans un délai de 7 jours, exécutoire dans un délai de 30 jours (jusqu'à 90 jours en cas de prolongation). Globalement, cette réforme des expulsions s'inscrit dans une refonte plus vaste, apportant des outils efficaces, des délais plus précis et de nouvelles méthodes de travail qui s'intègrent aux transformations déjà en cours dans le système locatif.